Le consulenze legali su acquisto immobili sono:

• prestazioni generiche per la prassi,
• prestazioni relative a beni immobili per la normativa UE in alcuni casi

Dal 1° gennaio 2017 è entrato in vigore il Reg. UE 1042/2013, che individua i requisiti necessari affinché una prestazione di servizi possa considerarsi “relativa ad un bene immobile” ai fini IVA.

Ex art. 7-quater, co.1, lett. a) DPR 633/72 (che recepisce l’art. 47 direttiva 2006/112/CE), le prestazioni di servizi relativi a beni immobili si intendono effettuate, ai fini IVA, nel luogo in cui si trova l’immobile (senza che assuma rilievo il luogo di stabilimento del committente).

Ex art. 31-bis Reg. UE 282/2011, valido dal 1° gennaio 2017, sono “relative a beni immobili” soltanto le prestazioni che presentano un nesso sufficientemente diretto con tali beni (così come definiti dall’art. 13-ter del medesimo regolamento), cioè quando:

• il bene è un elemento costitutivo del servizio ed è essenziale e indispensabile per la sua prestazione;
• il servizio ha ad oggetto l’alterazione fisica o giuridica del bene.

La CM 37/E/2011 aveva chiarito che sono da ricomprendersi fra i servizi soggetti alla disciplina ex art. 7-quater DPR 633/72 le prestazioni rese da ingegneri, architetti o altri soggetti abilitati, relative alla progettazione alla direzione di lavori immobiliari, al collaudo di un immobile o alla progettazione di interni e arredamenti.

Esempi di operazione relativa a un bene immobile, ex art. 7-quater DPR 633/72

L’architetto IT presta servizi di progettazione nei confronti di un committente DE per la costruzione di un immobile:

• Se l’immobile è situato in Italia, il servizio si intende effettuato in Italia e quindi il professionista deve emettere fattura con IVA italiana.
• Se l’immobile è situato in Germania, l’operazione si intende effettuata in Germania e il professionista deve ivi identificarsi al fine di assolvere i relativi obblighi ai fini IVA.

Tuttavia, secondo la CM 37/E/2011 sono esclusi dall’ambito di applicazione dell’art. 7-quater DPR 633/1972 i servizi di consulenza che, sebbene riferiti ad un immobile specificamente individuato, non afferiscono alla preparazione e al coordinamento dei lavori immobiliari, ad es.:

• i servizi resi dall’avvocato per la predisposizione dell’atto di vendita di un immobile;
• i servizi resi dal tributarista relativamente alla valutazione dei profili fiscali della medesima operazione.

Tale interpretazione appare, però, in parziale disaccordo con il Reg. UE 282/2011, secondo cui:

• si considerano soggetti alle regole di territorialità ex art. 47 direttiva IVA (art. 7- quater DPR 633/72) anche i servizi legali relativi “al trasferimento di proprietà di beni immobili, alla costituzione o al trasferimento di determinati diritti sui beni immobili o diritti reali su beni immobili (assimilati o meno a beni materiali), quali le pratiche notarili, o alla stesura di contratti di compravendita aventi per oggetto la proprietà di beni immobili” (art. 31-bis, par. 2, lett. q) ;
• sono sempre esclusi invece, i servizi legali non specificamente connessi al trasferimento di proprietà di beni immobili, comprese “le consulenze sulle clausole di un contratto per il trasferimento di beni immobili, o le consulenze per eseguire un siffatto contratto o dimostrarne l’esistenza” (art. 31-bis, par. 3).

Quindi l’avvocato IT che redige un contratto di vendita di un immobile ubicato in Italia, a favore di soggetto passivo IVA DE, in base alla norma UE, dovrebbe considerare tale servizio come “relativo a un bene immobile”, ed emettere fattura con IVA italiana.

La Commissione UE ha inoltre chiarito che la norma in oggetto non si applica ai soli servizi resi da notai e avvocati, ed infine, sotto il profilo oggettivo, rientrano nell’ambito della norma anche i servizi relativi alla stesura di contratti di costruzione, di locazione finanziaria o il frazionamento di beni immobili in caso di divorzio (Note esplicative 26/10/2015).